Immobilier du Grand Paris : les notaires constatent les dégâts

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La Chambre des notaires de Paris Île-de-France a publié jeudi 27 février une étude très complète sur l’évolution du marché immobilier en Île-de-France ces 20 dernières années. Une période durant lesquelles les prix au mètre carré sont passés de 2 840 euros à 8 140 euros aujourd’hui.

Les notaires font plusieurs analyses à partir de ce constat.

Un marché du logement complexe
La hausse très impressionnante des prix est générale sur le territoire urbain de l’Île-de-France (supérieure aux autres capitales européennes, excepté Londres), mais s’établit différemment selon les endroits, les époques et la nature des biens. Forte à Paris, elle s’est notamment traduite par un rattrapage au profit des arrondissements du nord et et de l’est. Le 18ème arrondissement a vu ses prix multipliés par 3 entre 1991 et 2013 et le 6ème (arrondissement le plus cher) n’est « plus » que 1,83 fois plus cher que le 20ème.
Plus rapide généralement en Petite Couronne qu’en Grand Couronne, elle connaît des nuances notables selon les villes et les secteurs de certaines villes. Argenteuil (Val d’Oise) a ainsi connu une hausse spectaculaire entre 1996 et 2013, le prix médian au m2 d’un appartement ancien y passant de 1 100 euros à 2 990 euros. Dans le même temps, le prix à Aulnay-sous-bois (Seine-Saint-Denis) passait de 990 euros à 2 430 euros.
La hausse s’est aussi propagée dans le cadre de mini-cycles avec des intensités variables. Ainsi, à Paris, elle a été de 179% entre 1997 et 2007 alors que l’on constate une baisse de 3% depuis 2011.
Enfin elle a plus touché les appartements que les maisons et concerné davantage les petits logements que les grand appartements.
Cette poussée des prix a, pour les notaires, « accentué les inégalités de valorisation entre les territoires et s’alimente par par une pénurie constante de logements ».

L’effet centrifuge demeure
L’Île-de-France compte 47% de propriétaires (33% à Paris) contre 58% en France. Les acquéreurs sont moins nombreux, plus âgés (l’âge médian a varié de 36 à 40 ans pour les appartements anciens entre 1996 et 2013) et de catégories socio-professionnelles plus élevées.  Le processus de gentryfication à Paris en en première couronne éloigne aussi de plus en plus les candidats à l’accession.
Certes, « le parc locatif social a accru sa capacité d’accueil, mais il demeure insuffisant pour répondre à une demande croissante », note l’étude. Quant au parc locatif privé, sa qualité est inégale et la pénurie s’y est aussi installée.

L’immobilier, miroir des aspirations et des problèmes franciliens
Une concentration de la demande en logements dans des secteurs centraux, un besoin accentué en petites surfaces, une nécessité de mobilité résidentielle et une augmentation d’acquéreurs étrangers dans le cadre de la mondialisation constituent un cocktail explosif pour l’avenir de la région-capitale. Mais on peut lire aussi l’évolution des prix comme une anticipation de ces différents éléments. Les politiques de logement n’ont jusqu’à présent pas su se mettre au diapason de ces transformations. Il parait donc évident pour la Chambre que les lois décidées récemment (création de la Métropole du Grand Paris avec une gouvernance sur le logement, loi ALUR) doivent transformer l’essai en direction d’une relance forte, durable et diversifiée de la construction de logements mais aussi d’une rénovation du parc existant.

2 Commentaires

  1. Le constat est superficiel (comme d’habitude) et conduit à une conclusion fausse : construire d’avantage dans un milieu déjà très dense en rajoutant une couche supplémentaire d’incapables et une structure appelée « grand paris ». Le véritable diagnostic est très simple : une politique pro Paris qui n’encourage pas les entreprises à se déployer significativement sur le « reste » du territoire français en dehors de paris et sa première couronne. Si cela est mis en place, la baisse des prix sur paris serait inévitable mais peut être mal venue pour les rentiers qui nous gouvernent ?

    Zboub

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